Methodologie
Transparant, indicatief en gebaseerd op openbare bronnen. De Woonkans-score is bedoeld als signaal: waar zijn kansen aannemelijk? Feitelijke haalbaarheid vraagt altijd om lokaal onderzoek, toetsing aan bestemmings- of omgevingsplan en vergunningprocedure.
Financiële kansen
Alle bedragen die WoonKans toont — besparing, waarde, overwaarde — zijn indicatief en reproduceerbaar. Hieronder leggen we per onderdeel uit hoe we rekenen, welke bronnen we gebruiken en met welk betrouwbaarheidsniveau je resultaten moet lezen.
De getoonde besparing is een optelsom van afzonderlijke, indicatieve kansen. We rekenen per categorie apart en tellen alleen structurele jaarlijkse bedragen bij elkaar op — geen eenmalige subsidies.
De waarde-indicatie is een bandbreedte, geen taxatie. We combineren woningkenmerken (bouwjaar, oppervlakte, type), lokale woningprijzen per m², het energielabel, extra woonoppervlak na verbouwing en vergelijkbare recent verkochte woningen in de buurt.
Overwaarde = geschatte woningwaarde − opgegeven hypotheekschuld (inclusief tweede hypotheek en overige leningen op de woning). De uitkomst is een momentopname en zegt niets over financierbaarheid.
Bruto waardestijging is niet hetzelfde als netto financieel voordeel. Van de bruto stijging trekken we investering, financieringskosten en eventuele onderhoudseffecten af. Alleen het netto-effect zegt iets over de daadwerkelijke financiële winst.
Elke kans krijgt een label zodat je in één oogopslag weet hoe hard het getal is.
Gebaseerd op geverifieerde brondata (BAG, EP-Online, WOZ-beschikking, Kadaster). Waarden zijn feitelijk en dateerbaar.
Berekend op basis van vergelijkbare woningen, buurtstatistieken of typische kentallen. Verwacht een reële bandbreedte, geen exact bedrag.
Belangrijke gegevens ontbreken of wijken sterk af. Het bedrag is indicatief; controleer je woninggegevens of vraag een offerte aan.
We combineren publieke basisregistraties met gelicentieerde markt- en transactiedata. Per resultaat tonen we welke bronnen zijn gebruikt en de berekeningsdatum.
| Bron | Wat we ermee doen |
|---|---|
| CBS | Buurt- en wijkstatistieken, WOZ-gemiddelden |
| Kadaster | Eigendom, transacties, koopsommen |
| BAG | Adres, bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel |
| EP-Online | Definitieve energielabels |
| RVO | Landelijke subsidies (ISDE) en energiedata |
| Milieu Centraal | Onafhankelijke kentallen verduurzaming |
| COELO | Gemeentelijke woonlasten en tarieven |
| Gemeentelijke open data | Lokale regelingen en verordeningen |
| Omgevingsloket | Vergunningen en bekendmakingen |
| Lokale WOZ / belastingen | Waarde per peildatum, tarieven per gemeente |
| Markt- en transactiegegevens | Onder licentie waar beschikbaar |
De getoonde bedragen zijn indicaties en geen garantie, taxatie, financieel advies of kredietaanbod. De werkelijke besparing, investering, financierbaarheid en waardeverandering hangen af van de woning, het gebruik, contracten, uitvoering, financiering en marktomstandigheden.
Je adres wordt via de PDOK Locatieserver gekoppeld aan het juiste BAG-pand. We halen bouwjaar, gebruiksoppervlak, gebruiksdoel, geometrie en buurtcontext op. Voor 3D-eigenschappen combineren we dit met 3D BAG en AHN-hoogtedata.
Voor elk van de tien kansvormen berekenen we een score van 0–100 op basis van relevante kenmerken. Bouwjaar-vensters, oppervlakte-drempels, gebruiksdoel en beleidsindicatoren wegen elk verschillend. Zie de tabel hieronder.
CBS-buurtstatistieken (huishoudens, leeftijd, sociale voorraad), Kadaster-eigendomsdata en gemeentelijke verordeningen verfijnen de deelscores. Zo weegt het lokale splitsbeleid mee in de splitsscore.
De ongewogen gemiddelde deelscore vormt de totale Woonkans-score. Voor doelgroep-specifieke inzichten (corporaties, gemeenten, beleggers) kan de weging worden aangepast op basis van strategische doelstellingen.
Onder de motorkap van de Woonkans-score zitten drie discrete indelingen: elf officiële BAG-gebruiksdoelen, vijf bouwjaar-vensters en zes m²-klassen. Deze waarden komen letterlijk overeen met wat de scorefunctie in src/lib/score.ts gebruikt.
De BAG kent exact elf gebruiksdoelen. We normaliseren de ruwe waarde uit de PDOK-response naar één van deze categorieën. Per categorie tellen andere kansvormen mee.
| BAG-gebruiksdoel | Groep | Relevante kansvormen |
|---|---|---|
| woonfunctie | Woonachtig | Optoppen, splitsen, delen, hospita, na-isoleren, zonnepanelen, dak-vergroenen |
| logiesfunctie | Woonachtig | Splitsen, delen, na-isoleren, zonnepanelen |
| kantoorfunctie | Transformeerbaar | Transformatie, leegstandsactivatie, dak-vergroenen |
| winkelfunctie | Transformeerbaar | Transformatie, leegstandsactivatie |
| bijeenkomstfunctie | Transformeerbaar + erfachtig | Transformatie, wonen op erven |
| onderwijsfunctie | Transformeerbaar | Transformatie |
| gezondheidszorgfunctie | Transformeerbaar | Transformatie |
| overige gebruiksfunctie | Transformeerbaar + erfachtig | Transformatie, wonen op erven |
| industriefunctie | Erfachtig | Wonen op erven, dak-vergroenen |
| sportfunctie | Erfachtig | Wonen op erven |
| celfunctie | Overig | Zelden kansrijk voor woningbouw |
Woonachtig = woonfunctie + logiesfunctie. Transformeerbaar = kantoor, winkel, bijeenkomst, onderwijs, gezondheidszorg en overige. Erfachtig = industrie, sport, overige en bijeenkomst.
Het bouwjaar uit BAG wordt in een van vijf periodes ingedeeld. Elk venster heeft een eigen weging voor optoppen, na-isoleren en dak-vergroenen.
| Periode | Bouwjaar | Kenmerkend voor |
|---|---|---|
| Vooroorlogs | < 1945 | Massieve constructie, veel na-isoleren-potentie, weinig optoppen |
| Wederopbouw | 1945 – 1969 | Vaak eengezins of portiekwoningen; kansrijk voor splitsen en na-isoleren |
| Portiek/galerij | 1970 – 1989 | Piek voor optoppen en dak-vergroenen (plat dak, lichte draagconstructie) |
| Vinex | 1990 – 2009 | Eengezinswoningen met dakvlak; goed voor zonnepanelen |
| Modern | ≥ 2010 | Al goed geïsoleerd; laagste prioriteit voor na-isoleren en optoppen |
Bouwjaar onbekend? Dan krijgen bouwjaar-afhankelijke deelscores het label onzeker en tellen niet mee in het totaal.
De gebruiksoppervlakte uit BAG bepaalt de grootteklasse. De grenzen zijn afgeleid van praktijkervaring: onder welke omvang wordt splitsen zinvol, wanneer is er ruimte voor hospita of een tweede slaapvertrek.
| Klasse | Oppervlakte | Belangrijk voor |
|---|---|---|
| Zeer klein | < 50 m² | Studio/benedenwoning; nauwelijks ruimte voor splitsen of hospita |
| Klein | 50 – 79 m² | Typisch portieketage; kansrijk voor optoppen, marginale hospita |
| Middelgroot | 80 – 109 m² | Ondergrens woningdelen en hospita; splitsen nog beperkt |
| Ruim | 110 – 149 m² | Splitsen wordt realistisch; woningdelen ruim mogelijk |
| Zeer ruim | 150 – 249 m² | Splitsen echt kansrijk; transformatie substantieel |
| Groot | ≥ 250 m² | Splitsen naar meerdere eenheden; VAB/erven bij niet-woonfuncties |
Belangrijkste drempels: hospita ~60 m², woningdelen ~80 m², splitsen ~110 m² (echt kansrijk vanaf 150 m²), zonnepanelen rendabel dakvlak vanaf ~80 m².
Elke Woonkansenkaart-analyse is toetsbaar. Hieronder de openbare bronnen waarop wij bouwen.
De officiële registratie van elk adres, verblijfsobject en pand in Nederland. Levert bouwjaar, gebruiksdoel, oppervlakte en geometrie per BAG-pand.
3D-modellen van alle Nederlandse panden op basis van AHN-hoogtedata. Onmisbaar voor optopanalyses en analyses van dakvorm.
Eigendomssituatie, kadastrale grenzen, splitsingsregister en zakelijke rechten. Bepalend voor haalbaarheid van splitsing en transformatie.
Buurt- en wijkstatistieken: huishoudens, leeftijdsopbouw, inkomens, sociale huurvoorraad. Contextverrijking op buurtniveau.
Marktwaarde per object volgens gemeentelijke taxatie. Basis voor businesscase-berekeningen en waardestijging na splitsing of optoppen.
Actueel splits-, omzettings- en optopbeleid per gemeente. Bepalend voor de juridische haalbaarheid van elke kansvorm.
Landelijk toegangspunt tot open geo-data. Wij gebruiken onder meer de Locatieserver voor adres-lookup en BRT-Achtergrondkaart voor kaartweergave.
Voor elke kansvorm hebben we de factoren die de kans het sterkst voorspellen expliciet gemaakt. Zo blijft de berekening navolgbaar en toetsbaar.
Lees hier alle details per kansvorm: wat is het, voor wie is het kansrijk, wat levert het op en welke regels gelden er.
Eén of meer bouwlagen toevoegen op bestaand vastgoed.
Grote woning kadastraal splitsen in meerdere zelfstandige woningen.
Meerdere huishoudens die één woning delen (onzelfstandig).
Kamer verhuren binnen de eigen woning.
Kantoor, winkel of maatschappelijk vastgoed omzetten naar wonen.
Extra woningen op bestaande (agrarische) erven.
Structureel leegstaande panden weer in gebruik nemen.
Aanleggen van een groen dak (sedum, kruiden of intensief groen) op bestaand vastgoed.
Isoleren van dak, gevel, vloer en spouw bij bestaande woningen.
Zonnepanelen op eigen dak voor eigen opwek en teruglevering.